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2015年重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)-背景篇

1.報(bào)告數(shù)據(jù)截止時(shí)間為2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.報(bào)告數(shù)據(jù)區(qū)域范圍為重慶主城共10個(gè)區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)；

3.報(bào)告數(shù)據(jù)所涉及的商品房新增供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)均為建面?zhèn)浒缚趶健?/p>

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目   錄

報(bào)告說(shuō)明：.................................................................. - 3 -

全年看點(diǎn)：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顧........................................................ - 5 -

（一）調(diào)控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信貸...................................................... - 6 -

（三）城市規(guī)劃...................................................... - 7 -

二、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)........................................................ - 8 -

（一）GDP運(yùn)行情況.................................................. - 8 -

（二）居民消費(fèi)價(jià)格指標(biāo)............................................. - 9 -

（三）收入及社零指標(biāo).............................................. - 10 -

（四）固定資產(chǎn)投資................................................ - 11 -

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況.............................................. - 12 -

（六）房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市場(chǎng)綜述........................................................... - 14 -

（一）成交土地類(lèi)型................................................ - 14 -

（二）開(kāi)發(fā)用地成交情況............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走勢(shì)..................................................... - 17 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 19 -

三、純商辦用地......................................................... - 21 -

（一）成交走勢(shì)..................................................... - 21 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企業(yè)排名................................................ - 25 -

（二）地塊成交排名................................................ - 25 -

第三章 樓市篇.............................................................. - 29 -

一、市場(chǎng)綜述........................................................... - 29 -

（一）新增供應(yīng)..................................................... - 29 -

（二）市場(chǎng)成交..................................................... - 30 -

（三）庫(kù)存情況..................................................... - 31 -

（四）物業(yè)類(lèi)型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市場(chǎng)....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 34 -

（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)..................................................... - 35 -

三、商業(yè)市場(chǎng)........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 37 -

四、辦公市場(chǎng)........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 40 -

五、銷(xiāo)售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售排名............................................ - 41 -

（二）商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售排名............................................ - 41 -

（三）辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市場(chǎng)背景........................................................... - 43 -

二、土地市場(chǎng)........................................................... - 43 -

三、樓市動(dòng)態(tài)........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重慶成交土地明細(xì)表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重慶成交土地明細(xì)表（商辦用地）............................ - 52 -

報(bào)告節(jié)選內(nèi)容

報(bào)告說(shuō)明：

1.   報(bào)告數(shù)據(jù)截止時(shí)間為2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   報(bào)告數(shù)據(jù)區(qū)域范圍為重慶主城共10個(gè)區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)；

3.   報(bào)告數(shù)據(jù)所涉及的商品房新增供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)均為建面?zhèn)浒缚趶健?/p>

全年看點(diǎn)：

1、政策背景：

2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)寬松，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。重慶在國(guó)家出臺(tái)的寬松貨幣環(huán)境下，放寬貸款利率和公積金政策，有利于釋放購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期明顯向好，帶動(dòng)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。央行年內(nèi)連續(xù)5次降準(zhǔn)降息，降息也使得購(gòu)房成本下降，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售，有效“去庫(kù)存”。

2、經(jīng)濟(jì)狀況：

2015年，重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，穩(wěn)中向好發(fā)展。重慶CPI與PPI差距呈現(xiàn)持續(xù)拉大的態(tài)勢(shì)，物價(jià)持續(xù)上漲造成市場(chǎng)通貨膨脹，但仍處于一個(gè)合理的范圍。重慶固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資繼續(xù)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，其中固定資產(chǎn)投資同比增幅縮小，而房地產(chǎn)投資相對(duì)平穩(wěn)。重慶樓市出現(xiàn)施工面積和竣工面積上漲的現(xiàn)狀，重慶房地產(chǎn)竣工面積出現(xiàn)大幅上漲，未來(lái)將增加商品房市場(chǎng)供應(yīng)，加劇市場(chǎng)庫(kù)存壓力。重慶商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的格局，與其國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策及整體市場(chǎng)動(dòng)態(tài)密切相關(guān)。

3、土地市場(chǎng)：

2015年，重慶主城成交土地結(jié)構(gòu)以居住用地為主，約占整個(gè)市場(chǎng)的48%。雖然居住用地占據(jù)主導(dǎo)，但從前期市場(chǎng)來(lái)看比重呈現(xiàn)逐年遞減，而工業(yè)用地占比增速加大趨勢(shì)。2015年居住用地成交主要集中在“北區(qū)”，工業(yè)用地主要集中在巴南區(qū)和兩江新區(qū)，而渝中區(qū)因其特殊的地理位置經(jīng)營(yíng)性用地最受歡迎。

2015年，重慶主城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，與去年相比，成交量下滑26%，成交價(jià)格下滑11%，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。從成交區(qū)域用地來(lái)看，沙坪壩區(qū)表現(xiàn)突出，以830萬(wàn)平方米的成交量位居榜首，而渝中區(qū)繼續(xù)保持成交價(jià)格的高位運(yùn)行，達(dá)到7292元/平方米，其次是江北區(qū)（4442元/平方米）。

4、新建商品房市場(chǎng)：

2015年，商品住宅供需市場(chǎng)同比均出現(xiàn)減少的態(tài)勢(shì)，與去年相比，整體市場(chǎng)仍處于低位運(yùn)行狀態(tài)。分區(qū)域來(lái)看，重慶主城商品房供應(yīng)主要集中在“巴南區(qū)”和“九龍坡區(qū)”；重慶主城商品房成交主要分布在西區(qū)的“九龍坡區(qū)”和“沙坪壩區(qū)”。

2015年，重慶主城商品房市場(chǎng)消化周期為12.36個(gè)月，市場(chǎng)相對(duì)均衡。分區(qū)域來(lái)看，“北部新區(qū)”和“渝中區(qū)”表現(xiàn)最佳，消化周期僅5.28個(gè)月和7.8個(gè)月，市場(chǎng)呈現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展，而“巴南區(qū)”和“大渡口區(qū)”消化周期為20.76個(gè)月和17.88個(gè)月，遠(yuǎn)高于區(qū)域平均值，這兩個(gè)區(qū)域庫(kù)存壓力較大。

2015年，重慶主城商品房成交物業(yè)以住宅占據(jù)主導(dǎo)地位，占比85%，而商業(yè)和辦公分別占9%和6%。從各物業(yè)供求關(guān)系來(lái)看，商品住宅呈現(xiàn)出成交旺盛的局面，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯，而商業(yè)和辦公市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀仍未得到改善。

第一章 背景篇

一、全年政策回顧

整體來(lái)看，2015年的房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，出臺(tái)降準(zhǔn)降息，放寬貸款門(mén)檻，稅費(fèi)減免，購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策，達(dá)到庫(kù)存消化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的目的。重慶政府積極落實(shí)中央政策，實(shí)行多措施并舉“去庫(kù)存”。在中央政府“支持居民自住和改善型需求”的基調(diào)下，重慶政府積極響應(yīng)號(hào)召，以最快速度落實(shí)中央政策。并根據(jù)自身情況調(diào)整樓市政策，降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻、在資金面給予支持，以及放松公積金政策，很大程度上促進(jìn)樓市成交，緩解庫(kù)存壓力。

從政策角度來(lái)看，存量房資源流轉(zhuǎn)正逐步成為政策的主要著力點(diǎn)，“330新政”中二手房營(yíng)業(yè)稅免征期由5改2，對(duì)于盤(pán)活存量房源起到積極作用。同時(shí)僅2015年就經(jīng)歷了5次降息5次降準(zhǔn)，基準(zhǔn)利率降至歷史最低水平，購(gòu)房成本已大幅下降，多次降準(zhǔn)，市場(chǎng)流動(dòng)性寬松，也使購(gòu)房者申貸難度大為降低。11月，公積金管理?xiàng)l例迎來(lái)了13年來(lái)的首次大修，重在降低提取門(mén)檻，進(jìn)一步刺激購(gòu)房者下叉，消化庫(kù)存，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

2015年，國(guó)家正式啟動(dòng)“一帶一路”將貫穿未來(lái)3～5年的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，未來(lái)沿線(xiàn)城市的鐵路、公路、航空、港口等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將成為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。其中重慶是“一帶一路”的重要組成城市之一，將成為西部開(kāi)發(fā)開(kāi)放重要支撐。但由于開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，短期內(nèi)對(duì)城市發(fā)展和開(kāi)發(fā)投資的效果并不明顯，但城市發(fā)展預(yù)期向好毋容置疑。

2015年重慶市城市規(guī)劃主要集中在交通、旅游地產(chǎn)，以及商圈規(guī)劃等方面，從整體來(lái)看，重慶市政府批復(fù)原則同意《重慶大都市區(qū)規(guī)劃》，規(guī)劃的重慶大都市區(qū)是以都市功能核心區(qū)和12個(gè)都市功能拓展區(qū)構(gòu)成的主城區(qū)為核心，與城市發(fā)展新區(qū)各區(qū)的城區(qū)共同構(gòu)成的城市區(qū)域，是重慶建設(shè)國(guó)家中心城市的功能載體，也是國(guó)家“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局中成渝城市群的重要組成部分。出臺(tái)避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃，建設(shè)100億級(jí)商圈15個(gè)和城市核心商圈50個(gè)，以及主城新增13處濕地公園，將帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)高品質(zhì)物業(yè)的發(fā)展。

（一）調(diào)控政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）金融信貸

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（三）城市規(guī)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

二、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

（一）GDP運(yùn)行情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，穩(wěn)中向好發(fā)展。2015年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值15719.72億元，同比增長(zhǎng)11.0%，較全國(guó)高4.1個(gè)百分點(diǎn)。從2011年-2015年重慶GDP走勢(shì)來(lái)看，生產(chǎn)總值呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但全國(guó)增速下滑明顯，重慶進(jìn)入2015年后，增幅止跌上漲，高于2014年0.1個(gè)百分點(diǎn)。2015年重慶經(jīng)濟(jì)總量和增幅位居全國(guó)城市的前列。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（二）居民消費(fèi)價(jià)格指標(biāo)

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶物價(jià)平穩(wěn)下滑，與工價(jià)保持一致。從CPI與PPI階段性走勢(shì)來(lái)看，CPI與PPI表現(xiàn)出與全國(guó)水平較為吻合的趨勢(shì)，均呈現(xiàn)出下滑的局面，其中全國(guó)CPI和重慶基本保持一致，而PPI價(jià)格與全國(guó)相比變化較大。重慶CPI從2012年到2013年一致保持在3左右，維持溫和的通脹壓力，利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而2014年到2015年滑落至2以下，通脹壓力降至最低。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（三）收入及社零指標(biāo)

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶城鎮(zhèn)人均可支配收入27239元，低于全國(guó)3956元，同比上漲8.3%。從2011年-2015年重慶變化來(lái)看，2014年重慶人均可支配收入25147元，低于2013年的25216元，同比下滑0.27%，2015年城鎮(zhèn)人均可支配收入同比增長(zhǎng)8.3%，但增幅明顯收窄，與城市整體經(jīng)濟(jì)水平密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)仍有較大上升空間。

2015年重慶社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，重慶全年消費(fèi)的增長(zhǎng)得益于居民日漸富裕，汽車(chē)、旅游和文化消費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)整個(gè)消費(fèi)的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（四）固定資產(chǎn)投資

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶完成固定資產(chǎn)投資15480.33億元，同比增長(zhǎng)17.1%。其中，工業(yè)投資4990.09億元，增長(zhǎng)19.8%；基礎(chǔ)設(shè)施投資4356.14億元，增長(zhǎng)28.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3751.28億元，增長(zhǎng)3.3%。2015年重慶固定資產(chǎn)投資連續(xù)兩年呈現(xiàn)出總額上漲、增幅微跌的態(tài)勢(shì)。而與全國(guó)固定資產(chǎn)投資相比，重慶固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)較為平穩(wěn)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2015年僅增長(zhǎng)3.3個(gè)百分點(diǎn)，主要是今年樓市持續(xù)低迷使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一蹶不振，而全國(guó)房地產(chǎn)投資更不容樂(lè)觀，同比僅增長(zhǎng)1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶商品房施工量為：28986萬(wàn)平方米；同比增加1.3%（2014年施工量為28624萬(wàn)平方米），表明未來(lái)兩年商品房市場(chǎng)的潛在供應(yīng)壓力有所減緩。全年竣工量為：4630萬(wàn)方，同比增加24.5%（2014年竣工量為3718萬(wàn)平方米）。對(duì)樓市而言， 2016年將面臨巨大的庫(kù)存壓力。按照目前態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意愿并不強(qiáng)烈，2016年施工和開(kāi)工將持續(xù)低位運(yùn)行，重慶樓市將以去化前期庫(kù)存為主。

數(shù)據(jù)來(lái)源：匯豐數(shù)據(jù)中心

（六）房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況

據(jù)“匯豐數(shù)據(jù)中心”統(tǒng)計(jì)顯示，2015年重慶商品房銷(xiāo)售面積5381.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.2%；商品房銷(xiāo)售額2952.21億元，增長(zhǎng)4.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降0.4%；銷(xiāo)售單價(jià)5486元/平方米，下降0.6%。今年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出量漲價(jià)跌的局面，與全國(guó)商品房市場(chǎng)表現(xiàn)相反。重慶銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，但增幅收窄，而銷(xiāo)售價(jià)格從2013年出現(xiàn)下滑，跌幅為0.6%，量漲價(jià)跌符合國(guó)家預(yù)期和市場(chǎng)需求，重慶樓市相對(duì)理性發(fā)展。

數(shù)據(jù)來(lái)源匯豐數(shù)據(jù)據(jù)中心