中估協(xié)發(fā)《土地估價(jià)行業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則》《土地估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則》
附件1
土地估價(jià)行業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為準(zhǔn)則
【核心理念】：合法公道 誠(chéng)信專業(yè) 重約控險(xiǎn)
盡職查證 真實(shí)合規(guī) 完整保密
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范土地估價(jià)行業(yè)行為、維護(hù)良好行業(yè)環(huán)境、防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高行業(yè)社會(huì)公信力，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和《中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)章程》，制定本準(zhǔn)則。
第二條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)參與土地評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員，均應(yīng)遵守本準(zhǔn)則。
第三條 本準(zhǔn)則包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為、執(zhí)業(yè)自律行為、承接業(yè)務(wù)行為、外部作業(yè)行為、撰寫(xiě)報(bào)告行為、管理底檔行為六個(gè)部分。
市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為側(cè)重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)行為以及與同行競(jìng)爭(zhēng)行為方面；執(zhí)業(yè)自律行為側(cè)重自身執(zhí)業(yè)能力提升建設(shè)方面；承接業(yè)務(wù)行為側(cè)重和客戶交流與承接項(xiàng)目方面；外部作業(yè)行為側(cè)重整個(gè)項(xiàng)目外業(yè)作業(yè)和項(xiàng)目全過(guò)程管理方面；撰寫(xiě)報(bào)告行為側(cè)重內(nèi)業(yè)撰寫(xiě)報(bào)告方面；管理底檔行為側(cè)重項(xiàng)目作業(yè)底稿整理歸檔、檔案管理以及信息保密方面。
第四條 本準(zhǔn)則所稱核心理念是對(duì)行為準(zhǔn)則的提煉，闡明了評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行準(zhǔn)則需遵守的方向性的關(guān)鍵要求。注釋是對(duì)核心理念的條文說(shuō)明。指引示例是正面的示例，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)自覺(jué)執(zhí)行。禁行示例是反面的示例，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)禁止該類行為發(fā)生。
評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)自覺(jué)遵守核心理念、注釋和示例所體現(xiàn)的基本原則。
第二章 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為
【核心理念】：合法公道
第五條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：
1.評(píng)估專業(yè)人員開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)。
2.評(píng)估專業(yè)人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)加入評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且只能在一個(gè)機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)，不得同時(shí)在兩個(gè)及以上土地估價(jià)行業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)。
3.評(píng)估專業(yè)人員不得采用欺騙、利誘、脅迫，或者貶損、詆毀其他評(píng)估專業(yè)人員和其他評(píng)估機(jī)構(gòu)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。
4.評(píng)估專業(yè)人員不得允許他人以本人名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)，或者冒用他人名義從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
5.評(píng)估專業(yè)人員在開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)宣傳時(shí)應(yīng)實(shí)事求是，不作出無(wú)法證實(shí)的陳述；不得作出帶有欺騙性、誤導(dǎo)性的承諾；當(dāng)確需在客戶面前與其他評(píng)估專業(yè)人員或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)客觀陳述。
6.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)有品牌意識(shí)，以自己的專業(yè)能力和服務(wù)贏得客戶，尊重同行，公平競(jìng)爭(zhēng)，打造有特色的專業(yè)服務(wù)品牌，維護(hù)個(gè)人、機(jī)構(gòu)和行業(yè)三個(gè)方面的品牌形象。
第六條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法采用合伙或者公司形式，聘用評(píng)估專業(yè)人員開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)，不得聘用或者指定不符合《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定的人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，杜絕“掛證”行為的發(fā)生。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立。合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有兩名以上評(píng)估師；公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)有八名以上評(píng)估師；評(píng)估機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)向有關(guān)評(píng)估行政管理部門(mén)備案。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許其他土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，或者冒用其他土地評(píng)估機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展業(yè)務(wù)。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)自覺(jué)維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，依法競(jìng)爭(zhēng)；服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在其辦公場(chǎng)所顯著位置公示；不得以惡性壓價(jià)、支付回扣、虛假宣傳，或者貶損、詆毀其他評(píng)估機(jī)構(gòu)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)自我宣傳要真實(shí)、客觀，任何情況下不貶低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或散布歪曲事實(shí)的消息而誤導(dǎo)客戶。
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)有品牌意識(shí)，憑借專業(yè)能力拓展業(yè)務(wù)，在公平競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)，打造有特色的專業(yè)服務(wù)品牌，維護(hù)機(jī)構(gòu)和行業(yè)的品牌形象。
7.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得私自偽造、涂改或轉(zhuǎn)讓土地評(píng)估機(jī)構(gòu)備案文件；不得故意縱容評(píng)估專業(yè)人員隱瞞有關(guān)情況或提供虛假材料辦理評(píng)估機(jī)構(gòu)備案 。
第七條 指引示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員把本人或所在機(jī)構(gòu)曾經(jīng)完成過(guò)的相關(guān)業(yè)績(jī)、取得的相關(guān)備案資格及營(yíng)業(yè)范圍、行業(yè)協(xié)會(huì)公布的業(yè)績(jī)排名、客戶評(píng)價(jià)等，客觀、恰當(dāng)?shù)卣故窘o客戶。
2.評(píng)估專業(yè)人員在與客戶交流時(shí)，宣傳土地估價(jià)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位、作用，宣傳行業(yè)良好形象。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)與其他類型專業(yè)的機(jī)構(gòu)合作，或同一項(xiàng)目涉及多家土地評(píng)估機(jī)構(gòu)參與，需訂立分工協(xié)作協(xié)議。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)不聘用已加入其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員，不將未從業(yè)土地估價(jià)專業(yè)人員的評(píng)估師證書(shū)掛靠在機(jī)構(gòu)名下。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得以各種不合法方式將業(yè)務(wù)收入返還給客戶。
第八條 禁行示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)告知或暗示客戶，其與相關(guān)行政部門(mén)或負(fù)責(zé)人具有特殊關(guān)系，能夠影響其態(tài)度或可以較方便地獲得政府的審核批準(zhǔn)。
2.在客戶面前對(duì)同行進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)卦u(píng)價(jià)，或故意把同行的缺點(diǎn)或問(wèn)題介紹給客戶，故意向客戶透露自律執(zhí)業(yè)處罰中限于業(yè)內(nèi)的通報(bào)內(nèi)容，作為“內(nèi)幕”渲染，以打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，貶低詆毀同行，抬高自己來(lái)獲取評(píng)估業(yè)務(wù)。
3.不考慮為保障項(xiàng)目質(zhì)量應(yīng)付出的基本成本，采用競(jìng)相降價(jià)的方式獲得評(píng)估項(xiàng)目，擾亂評(píng)估市場(chǎng)。如各地方協(xié)會(huì)調(diào)查公布有本地區(qū)的行業(yè)成本，收費(fèi)不宜低于該地區(qū)行業(yè)成本。
4.對(duì)其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行夸張、虛假和誤導(dǎo)性宣傳，或利用媒體做不實(shí)報(bào)道。例如對(duì)客戶宣稱公司業(yè)績(jī)包含實(shí)際未參與過(guò)的某重大項(xiàng)目，或僅參與重大項(xiàng)目的次要工作但對(duì)外宣稱其工作為該項(xiàng)目的主要部分。
5.評(píng)估專業(yè)人員得知某某是某項(xiàng)目委托方的負(fù)責(zé)人，通過(guò)行賄等非正常方式獲得評(píng)估業(yè)務(wù)。
第三章 執(zhí)業(yè)自律行為
【核心理念】：誠(chéng)信專業(yè)
第九條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：
1.評(píng)估專業(yè)人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)遵守估價(jià)規(guī)程，獨(dú)立、客觀、公正，誠(chéng)實(shí)守信。
2.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)接受行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理，履行行業(yè)協(xié)會(huì)章程規(guī)定的義務(wù)。
3.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，完成規(guī)定的繼續(xù)教育，持續(xù)學(xué)習(xí)，不斷提升專業(yè)能力；尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán),相互交流，創(chuàng)新服務(wù)。
4.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)評(píng)估活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密。
5.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)自己執(zhí)業(yè)行為負(fù)責(zé)，審慎執(zhí)業(yè)；對(duì)自己的專業(yè)能力有充分認(rèn)識(shí)，不承諾力不能及或不能如期完成的評(píng)估業(yè)務(wù)，不推諉應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；應(yīng)保持勤勉謹(jǐn)慎、實(shí)事求是的工作作風(fēng)。
6.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)拒絕委托人或者其他組織、個(gè)人對(duì)評(píng)估行為和評(píng)估結(jié)果的非法干預(yù)；不得因個(gè)人主觀偏見(jiàn)影響其分析、判斷的客觀性。
7.評(píng)估專業(yè)人員不得索要、收受或者變相索要、收受合同約定以外的酬金、財(cái)物，或者謀取其他不正當(dāng)利益。
第十條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理。評(píng)估機(jī)構(gòu)加入評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)，平等享有章程規(guī)定的權(quán)利，履行章程規(guī)定的義務(wù)。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好自主管理，依法獨(dú)立、客觀、公正開(kāi)展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證評(píng)估報(bào)告的客觀、真實(shí)、合理；應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，對(duì)本機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)其從業(yè)行為負(fù)責(zé)；設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，應(yīng)規(guī)范分支機(jī)構(gòu)管理，并對(duì)其業(yè)務(wù)負(fù)總責(zé)。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員職業(yè)道德教育和專業(yè)培訓(xùn)，支持本機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員參加繼續(xù)教育，并提供必要的條件。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)采取措施保持獨(dú)立性，不受其他單位和個(gè)人的非法干預(yù)和影響，不得接受客戶的不合理要求，抬高或壓低評(píng)估價(jià)值，出具不真實(shí)的估價(jià)報(bào)告。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法接受監(jiān)督檢查，依法提供評(píng)估檔案以及相關(guān)情況。
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與評(píng)估專業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，為其繳納社會(huì)保險(xiǎn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理人事檔案存放手續(xù)。
7.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要建立職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金，或者辦理職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
8.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得因機(jī)構(gòu)內(nèi)部糾紛，給委托人或行業(yè)造成重大不良影響。
第十一條 指引示例：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)識(shí)別可能影響?yīng)毩⑿缘那樾?，合理判斷其?duì)獨(dú)立性的影響。這些情形，通常包括評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員或者其近親屬與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人之間存在經(jīng)濟(jì)利益關(guān)聯(lián)、人員關(guān)聯(lián)或者業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)。
2.在評(píng)估過(guò)程中受到來(lái)自行政或委托人的干預(yù)，或在接受報(bào)告評(píng)審過(guò)程中受到不公正對(duì)待或潛在脅迫時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)及時(shí)與主管部門(mén)或委托人、相關(guān)當(dāng)事人溝通交流；如不能化解干預(yù)并影響評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員的獨(dú)立執(zhí)業(yè)，應(yīng)向土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告。
3.評(píng)估專業(yè)人員在收到可能影響公正評(píng)估的禮物時(shí)應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)并退回或上交。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)注意職場(chǎng)基本禮儀。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)隨時(shí)關(guān)注行業(yè)影響、宣傳專業(yè)觀點(diǎn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)，培養(yǎng)鍛煉新人，吸引更多的新生力量參與行業(yè)發(fā)展，壯大土地估價(jià)行業(yè)專業(yè)隊(duì)伍。
6.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)注重政策、信息更新，不斷學(xué)習(xí)，減少因知識(shí)更新不及時(shí)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
第十二條 禁行示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員變更執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)后，或者其個(gè)人的重要信息發(fā)生變化后，未按規(guī)定及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)便從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理人員，超越合法管理權(quán)限干涉評(píng)估專業(yè)人員的獨(dú)立執(zhí)業(yè)活動(dòng)，對(duì)其獨(dú)立價(jià)值判斷進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。
3.評(píng)估專業(yè)人員向客戶暗示如果能得到額外的好處，則可以盡力出具其期望的評(píng)估結(jié)果。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)評(píng)估專業(yè)人員與客戶之間存在商業(yè)賄賂等現(xiàn)象，視而不見(jiàn)，姑息遷就。
5.評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行涉及企業(yè)上市、并購(gòu)、重組，不動(dòng)產(chǎn)投資信托收購(gòu)物業(yè)等目的的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，在信息尚未在公開(kāi)市場(chǎng)披露前，憑借提前了解到的內(nèi)幕交易信息，向他人出售該信息，牟取個(gè)人利益。
6.評(píng)估專業(yè)人員開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)后，發(fā)現(xiàn)賣(mài)家不了解市場(chǎng)行情，預(yù)期售價(jià)低于正常市場(chǎng)水平，故意壓低評(píng)估結(jié)果，并以自己或代理人的名義低價(jià)購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)，或?qū)⒋诵畔⒊鍪劢o其他潛在買(mǎi)家，牟取個(gè)人利益。
7.受到責(zé)令停業(yè)、責(zé)令停止從業(yè)處罰的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估專業(yè)人員在處罰期限內(nèi)承接評(píng)估業(yè)務(wù)，或出具接受處罰之前受理的未完成的評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告。
8.參與行業(yè)管理的評(píng)估專業(yè)人員，負(fù)責(zé)聯(lián)系行政主管部門(mén)或有評(píng)估業(yè)務(wù)需求的部門(mén)，利用優(yōu)勢(shì)地位，制定不公平規(guī)則，壟斷業(yè)務(wù)信息，為所在機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)提供便利，牟取私利。
第四章 承接業(yè)務(wù)行為
【核心理念】：重約控險(xiǎn)
第十三條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：
1.評(píng)估專業(yè)人員只能在所加入的評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)，不得私自接受委托、從事業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用。
2.評(píng)估專業(yè)人員受指定承接業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)在技術(shù)上具備評(píng)估的基本技能和水平。
3.評(píng)估專業(yè)人員與委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。
4.評(píng)估專業(yè)人員在受指定承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)與委托人進(jìn)行充分溝通交流，明確客戶需要的服務(wù)和機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)，依法確定估價(jià)目的、評(píng)估對(duì)象、估價(jià)期日、價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)日期等估價(jià)基本事項(xiàng)。
第十四條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的評(píng)估機(jī)構(gòu)名義承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，以該評(píng)估機(jī)構(gòu)名義出具評(píng)估報(bào)告。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定至少兩名評(píng)估專業(yè)人員承辦受理的評(píng)估業(yè)務(wù)；開(kāi)展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估師承辦。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人訂立委托合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，并按照合同約定向委托人收取費(fèi)用。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得受理與自身有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)；不得安排與相關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系的評(píng)估專業(yè)人員承接業(yè)務(wù)；不得接受委托人的索要、收受或者變相索要、收受回扣等不法要求。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得分別接受利益沖突雙方對(duì)同一評(píng)估對(duì)象相同事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估的委托。
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接評(píng)估業(yè)務(wù)之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；對(duì)于無(wú)法有效控制風(fēng)險(xiǎn)的，客戶有明確的不能讓步的特殊要求并且明知做不到的，應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。
7.未經(jīng)委托人書(shū)面同意，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的業(yè)務(wù)。
第十五條 指引示例：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)擁有足夠的評(píng)估專業(yè)人員，且其評(píng)估專業(yè)技術(shù)水平能夠勝任所受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的資信狀況以及評(píng)估資料具體情況，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，并由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定是否承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托前，應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系查證，查證在委托企業(yè)中是否存在近親屬等關(guān)系，是否持有股份或參與經(jīng)營(yíng)管理，以往是否存在業(yè)務(wù)往來(lái)或利害關(guān)系等。經(jīng)查證發(fā)現(xiàn)，存在或可能存在利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)向客戶披露利害關(guān)系的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)的事實(shí)?？蛻衾^續(xù)委托評(píng)估的，相關(guān)利害關(guān)系人員應(yīng)當(dāng)回避。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托之前，應(yīng)了解該項(xiàng)目以往是否進(jìn)行過(guò)評(píng)估。若發(fā)現(xiàn)近期存在重復(fù)委托，必須查清利害關(guān)系，以避免同一項(xiàng)目、同一期日、同一目的評(píng)估的利益沖突。若是本機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)核實(shí)有瑕疵的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知客戶，不能為了承攬業(yè)務(wù)而隱瞞實(shí)情。
4.當(dāng)兩個(gè)產(chǎn)生或可能產(chǎn)生利益沖突的客戶，共同委托同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，受指定承接業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保持中立態(tài)度。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)向每一位客戶披露利益沖突的性質(zhì)、產(chǎn)生的環(huán)境以及其他相關(guān)事實(shí)。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)如果已經(jīng)承接擬進(jìn)行拍賣(mài)的標(biāo)的物底價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)拒絕任何潛在買(mǎi)家對(duì)于相同標(biāo)的物交易價(jià)格的評(píng)估委托，以防止底價(jià)信息及拍賣(mài)方的相關(guān)信息在評(píng)估過(guò)程當(dāng)中被泄露。
6.在抵押貸款評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)如果與借款方有著長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)向貸款方合法披露信息，由貸款方?jīng)Q定是否繼續(xù)委托。
7.評(píng)估機(jī)構(gòu)如果是綜合性的專業(yè)服務(wù)公司，業(yè)務(wù)可能涉及評(píng)估、代理、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，如已經(jīng)代理了物業(yè)銷售業(yè)務(wù)，委托人擬同時(shí)委托交易價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)向委托人合法披露針對(duì)同一標(biāo)的已經(jīng)承接的業(yè)務(wù)。
8.在承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，客戶對(duì)于完成評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)間有要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)暫時(shí)不能派出足夠的能夠勝任該評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員的，應(yīng)主動(dòng)告知客戶實(shí)際情況，以期贏得客戶理解，延長(zhǎng)完成評(píng)估業(yè)務(wù)的工作時(shí)間。如客戶不能接受，則應(yīng)主動(dòng)放棄該評(píng)估業(yè)務(wù)，而不能先接受委托評(píng)估，派出估價(jià)水平和經(jīng)驗(yàn)不足的評(píng)估專業(yè)人員，降低評(píng)估質(zhì)量。
9.如果在評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了新情況，評(píng)估專業(yè)人員需要重新考慮估價(jià)范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與委托人溝通并修訂委托合同或簽訂補(bǔ)充合同。
10.委托合同應(yīng)說(shuō)明評(píng)估報(bào)告對(duì)外公布的限制性條款和授權(quán)條款。任何對(duì)該評(píng)估報(bào)告的公開(kāi)引用或發(fā)布在公開(kāi)媒體上，都需要有評(píng)估機(jī)構(gòu)的書(shū)面同意。
11.委托合同當(dāng)中宜明確暫停評(píng)估、終止評(píng)估情形及其處理辦法，以及相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用支付方式。
12.委托合同中應(yīng)約定雙方責(zé)任。委托人的責(zé)任可以包括提供必要的評(píng)估資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性等。評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任可以包括，在遵守相關(guān)法律、法規(guī)和估價(jià)規(guī)程前提下，對(duì)評(píng)估對(duì)象在估價(jià)期日的特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)等。
第十六條 禁行示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員明知欠缺相關(guān)知識(shí)和能力，不能在客戶要求的時(shí)間內(nèi)履行完必要的土地評(píng)估程序，卻接受該土地評(píng)估業(yè)務(wù)委托。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)分別接受無(wú)法調(diào)解的利益沖突雙方委托的相同事項(xiàng)，例如分別接受同一物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易價(jià)格的評(píng)估委托。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受委托之前未盡注意義務(wù)，沒(méi)有查證評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人或評(píng)估標(biāo)的之間存在利益沖突，即簽署評(píng)估委托合同。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員不具備對(duì)某類型項(xiàng)目（如港口碼頭用地等特殊類型項(xiàng)目）的土地評(píng)估專業(yè)知識(shí)和能力，卻向客戶宣稱具備該能力，承接項(xiàng)目后未經(jīng)委托方同意私下轉(zhuǎn)包。
5.估價(jià)目的不具備合法性，評(píng)估機(jī)構(gòu)承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。例如，委托人要求對(duì)公園、公共廣場(chǎng)等公益性用地以抵押目的進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)依然接受該評(píng)估業(yè)務(wù)委托。
6.無(wú)法確定評(píng)估對(duì)象（如無(wú)法確認(rèn)評(píng)估對(duì)象實(shí)際的坐落位置、四至狀況等信息），評(píng)估機(jī)構(gòu)承接該評(píng)估業(yè)務(wù)。
第五章 外部作業(yè)行為
【核心理念】：盡職查證
第十七條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：
1.評(píng)估專業(yè)人員在明確估價(jià)基本事項(xiàng)后，應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目認(rèn)真研究，對(duì)照規(guī)程擬訂評(píng)估技術(shù)方案，包括評(píng)估技術(shù)路線和評(píng)估方法、評(píng)估所需資料清單及其來(lái)源渠道、作業(yè)步驟及時(shí)間進(jìn)度、人員安排、現(xiàn)場(chǎng)查勘、市場(chǎng)調(diào)研等。
2.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)要求委托人提供相關(guān)的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料，以及為執(zhí)行公允的評(píng)估程序所需的必要協(xié)助。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)告知委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的權(quán)屬證明等資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。
3.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)收集評(píng)估所需最新資料，包括評(píng)估對(duì)象自身資料、價(jià)格影響因素的資料、其他相關(guān)資料等。
4.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)對(duì)已獲取的資料進(jìn)行核查，并補(bǔ)充收集評(píng)估所需的其他資料；對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。評(píng)估專業(yè)人員可以依法向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料。
5.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，對(duì)評(píng)估對(duì)象內(nèi)外部狀況、相關(guān)案例資料及周邊情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)拍攝，留下與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的影像資料。
6.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)程規(guī)定制作現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，記錄有關(guān)查勘內(nèi)容和結(jié)果等，并在現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄上簽字；同時(shí)可以要求陪同的委托人代表或被查勘不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人代表在現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄上簽字。
7.評(píng)估專業(yè)人員當(dāng)無(wú)法進(jìn)入評(píng)估對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，同時(shí)應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)行內(nèi)部現(xiàn)場(chǎng)查勘及其具體原因，并分析對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。
第十八條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：
1.委托人拒絕提供或者不如實(shí)提供執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)所需的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)依法拒絕其履行合同的要求。
2.委托人要求出具虛假評(píng)估報(bào)告或者有其他非法干預(yù)評(píng)估結(jié)果情形的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)解除合同。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得利用開(kāi)展業(yè)務(wù)之便，謀取不正當(dāng)利益。
第十九條 指引示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員可以根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，合理確定評(píng)估方案的繁簡(jiǎn)程度，但其所涵蓋的評(píng)估業(yè)務(wù)流程應(yīng)符合行業(yè)規(guī)程的基本要求。
2.復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的評(píng)估方案中，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估項(xiàng)目的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目審核人，明確參與評(píng)估的所有評(píng)估專業(yè)人員的職責(zé)。
3.評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)項(xiàng)目需要收集評(píng)估資料包括：委托人、評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人提供的評(píng)估資料，向有關(guān)行政部門(mén)查檔取得的評(píng)估資料，評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘取得的評(píng)估對(duì)象實(shí)體狀況資料和權(quán)屬狀況資料，價(jià)格影響因素資料，市場(chǎng)交易資料、政策法規(guī)、各地估價(jià)行業(yè)規(guī)范和技術(shù)指引等資料。
4.評(píng)估專業(yè)人員收集委托人和評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人提供的與評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的資料時(shí)，應(yīng)復(fù)核各項(xiàng)資料對(duì)應(yīng)的原件，杜絕為了掩蓋某項(xiàng)權(quán)利瑕疵而出現(xiàn)故意遮擋復(fù)印或少印等情況的發(fā)生；要求資料提供方在相關(guān)資料上簽字、蓋章，或者以其他方式確認(rèn)該資料系其提供，并在工作底稿中保留對(duì)該資料合法性、真實(shí)性的審核意見(jiàn)。
5.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核委托人提供的評(píng)估對(duì)象權(quán)屬相關(guān)資料，對(duì)于宗地圖及四至，要在現(xiàn)場(chǎng)查勘工作中加以確認(rèn)，要特別注意防范委托人故意提供虛假評(píng)估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)，防范因現(xiàn)場(chǎng)查勘工作不仔細(xì)導(dǎo)致的將評(píng)估對(duì)象張冠李戴的風(fēng)險(xiǎn)。
6.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核評(píng)估對(duì)象的土地開(kāi)發(fā)狀況和地上建筑物狀況資料，在現(xiàn)場(chǎng)查勘工作中加以確認(rèn)，特別注意防范評(píng)估對(duì)象的土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致的風(fēng)險(xiǎn)，防范因?qū)﹂_(kāi)發(fā)狀況鑒別不清導(dǎo)致的評(píng)估嚴(yán)重失實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。
7.對(duì)于委托人提供的評(píng)估資料無(wú)法進(jìn)行核實(shí)，評(píng)估專業(yè)人員要保留證明自己履行了必要的審核程序而無(wú)法核實(shí)的證據(jù)，并在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行充分披露，予以特別說(shuō)明。
8.評(píng)估專業(yè)人員在從事評(píng)估業(yè)務(wù)全過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)與委托人、其他評(píng)估報(bào)告使用者和評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)當(dāng)事人保持正常工作關(guān)系，在資料交接、現(xiàn)場(chǎng)查勘和日常溝通交流當(dāng)中，務(wù)必保持評(píng)估的形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，并進(jìn)行獨(dú)立的價(jià)值判斷。例如，在司法評(píng)估業(yè)務(wù)中，評(píng)估專業(yè)人員需要產(chǎn)權(quán)人和相關(guān)當(dāng)事人提供必要的評(píng)估資料，應(yīng)將評(píng)估所需資料清單通過(guò)人民法院轉(zhuǎn)交給有關(guān)當(dāng)事人，并從人民法院取得該項(xiàng)目評(píng)估資料。
9.在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，遇到客戶提出不合理的要求，應(yīng)明確告知相關(guān)規(guī)定。例如，對(duì)存在產(chǎn)權(quán)糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，客戶要求評(píng)估機(jī)構(gòu)把該不動(dòng)產(chǎn)作為自己的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)告知客戶，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和估價(jià)規(guī)程，應(yīng)先確權(quán)，再進(jìn)行評(píng)估。
10.如實(shí)施評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新情況或新信息，需要對(duì)估價(jià)范圍、估價(jià)期日等重要事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整的，或?qū)嵤┰u(píng)估程序存在困難和障礙，應(yīng)當(dāng)與委托人就此進(jìn)行充分協(xié)商溝通。如溝通后不能妥善解決的，應(yīng)當(dāng)終止評(píng)估工作，放棄該評(píng)估業(yè)務(wù)。
11.如出現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的使用人不配合評(píng)估專業(yè)人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，必要的評(píng)估程序不能履行等情形，委托人仍堅(jiān)持要求進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)將上述情形告知委托人，工作成果宜以咨詢報(bào)告來(lái)反映，并將上述情況在報(bào)告中予以披露。
12.現(xiàn)場(chǎng)查勘中，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)注意自身安全。
第二十條 禁行示例：
1.在編制評(píng)估方案過(guò)程中，評(píng)估專業(yè)人員隨意刪減基本評(píng)估程序。
2.在編制復(fù)雜或大型業(yè)務(wù)的土地評(píng)估方案當(dāng)中，將專業(yè)能力不足或缺乏評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估專業(yè)人員安排在評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或?qū)徍巳说戎匾ぷ鲘徫弧?/p>
3.在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，采用拖延、推諉等消極方式對(duì)待客戶。例如，評(píng)估專業(yè)人員與客戶約定現(xiàn)場(chǎng)查勘的時(shí)間已到，但還沒(méi)有做準(zhǔn)備，以各種理由拖延時(shí)間。
4.降低執(zhí)行規(guī)程的要求。如評(píng)估專業(yè)人員在接受評(píng)估任務(wù)后，自認(rèn)為熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況就不去現(xiàn)場(chǎng)查勘，未到現(xiàn)場(chǎng)履行應(yīng)盡的職責(zé)，也不做資料核實(shí)，僅憑委托人提供的資料出具評(píng)估報(bào)告。
第六章 撰寫(xiě)報(bào)告行為
【核心理念】：真實(shí)合規(guī)
第二十一條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：
1.評(píng)估專業(yè)人員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)遵守《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等符合《中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化法》的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，遵守評(píng)估行業(yè)主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的評(píng)估技術(shù)規(guī)范和技術(shù)指引。
2.評(píng)估專業(yè)人員評(píng)估宗地價(jià)格，除特殊情況，應(yīng)至少選用兩種適宜的評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制評(píng)估報(bào)告。
3.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用土地評(píng)估方法，對(duì)所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，判斷地價(jià)的走勢(shì)和各項(xiàng)因素對(duì)地價(jià)的影響程度，分析相關(guān)評(píng)估參數(shù)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值。
4.評(píng)估報(bào)告對(duì)評(píng)估對(duì)象的描述和分析應(yīng)客觀、公正，不得帶有任何情感性、誘導(dǎo)性描述或與評(píng)估過(guò)程無(wú)關(guān)的言論。
5.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)依法簽署評(píng)估報(bào)告，并對(duì)其出具的評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。
6.評(píng)估專業(yè)人員不得簽署本人未承辦業(yè)務(wù)的評(píng)估報(bào)告，不得簽署虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。
7.評(píng)估專業(yè)人員在撰寫(xiě)報(bào)告過(guò)程中應(yīng)仔細(xì)復(fù)核評(píng)估成果，精益求精，確認(rèn)評(píng)估報(bào)告中的所有內(nèi)容（包括定性和定量分析、參數(shù)的取得）均符合規(guī)程要求，杜絕自以為是、敷衍了事的行為。
8.評(píng)估專業(yè)人員在撰寫(xiě)報(bào)告過(guò)程中應(yīng)言而有信、言之有據(jù)、言符其實(shí)。設(shè)定、分析和引用的任何參數(shù)都有理有據(jù)、來(lái)源清晰、證據(jù)可信、符合實(shí)際，杜絕生搬硬套、弄虛作假的行為。
9.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)勇于創(chuàng)新，不因循守舊、墨守成規(guī)。遇到實(shí)際情況與有關(guān)規(guī)定矛盾或超出規(guī)程規(guī)定情況時(shí)，要經(jīng)過(guò)科學(xué)深入地研究提出解決方案，論點(diǎn)明確、論據(jù)充分、論證科學(xué)合理；必要時(shí)尋求相關(guān)專業(yè)人士或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。創(chuàng)新過(guò)程中要杜絕亂改規(guī)定、標(biāo)新立異的行為。
10.評(píng)估報(bào)告必須明確說(shuō)明評(píng)估的結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不得含糊或誤導(dǎo)。
11.評(píng)估報(bào)告的假設(shè)條件應(yīng)必要、合理、有依據(jù)，并且與評(píng)估目的相關(guān)，不得隨意假設(shè)。
第二十二條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部三級(jí)審核，并形成審核記錄。
2.評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章；法定評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估師簽名并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員對(duì)其出具的評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)不得出具虛假評(píng)估報(bào)告或者有重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)在向委托人提供評(píng)估報(bào)告之前，應(yīng)先予備案，取得電子備案號(hào)。提交給委托人的評(píng)估報(bào)告應(yīng)與備案報(bào)告一致，出現(xiàn)不一致的以備案報(bào)告為準(zhǔn)。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)明確告知委托人或者評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用評(píng)估報(bào)告，委托人或者評(píng)估報(bào)告使用人違反規(guī)定使用評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告前，在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，可以與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況進(jìn)行獨(dú)立分析，并決定是否對(duì)報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。
7.委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)委托人做出解釋說(shuō)明。
8.未經(jīng)必要評(píng)估程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員不應(yīng)任意對(duì)其他評(píng)估機(jī)構(gòu)之評(píng)估報(bào)告發(fā)表意見(jiàn)。
第二十三條 指引示例：
1.評(píng)估報(bào)告要根據(jù)評(píng)估對(duì)象權(quán)屬證明文件（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、法院判決書(shū)等）記載情況及評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、核實(shí)情況，真實(shí)反映評(píng)估對(duì)象權(quán)利情況及使用狀況，尤其是估價(jià)期日是否產(chǎn)權(quán)清晰、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛、是否存在他項(xiàng)權(quán)利、實(shí)際用途與登記用途是否相符等情況。當(dāng)評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查并經(jīng)與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)管理部門(mén)或評(píng)估對(duì)象當(dāng)事人核實(shí)，現(xiàn)實(shí)情況與不動(dòng)產(chǎn)登記情況不符時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)披露，并分析其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
2.評(píng)估報(bào)告中應(yīng)如實(shí)披露不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃限制、評(píng)估范圍等方面可能存在的不確定性及瑕疵事項(xiàng)。
3.評(píng)估專業(yè)人員選取的案例必須是真實(shí)成交的實(shí)例，其各項(xiàng)因素必須真實(shí)和客觀。
4.評(píng)估報(bào)告對(duì)一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的描述要與現(xiàn)場(chǎng)查勘保持一致，對(duì)評(píng)估方法的選擇起指導(dǎo)作用，保持邏輯關(guān)系的一致性。例如，市場(chǎng)比較法中的因素修正方向與一般因素、區(qū)域因素描述分析結(jié)論保持一致。
5.評(píng)估報(bào)告應(yīng)全面考慮與分析影響評(píng)估結(jié)果的因素，而不是只考慮某一方面或某幾方面的因素。例如，抵押評(píng)估中除了客觀分析評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值外，還應(yīng)分析評(píng)估對(duì)象的變現(xiàn)能力（如是否存在無(wú)法分割出售，規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策限制等）和可能存在的法定優(yōu)先受償款對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
6.宗地評(píng)估報(bào)告應(yīng)根據(jù)評(píng)估的目的，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》合理確定宗地評(píng)估的地價(jià)定義。地價(jià)定義應(yīng)包括估價(jià)期日、設(shè)定用途、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定土地權(quán)利、使用年期、容積率等內(nèi)容。如果宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已計(jì)入其他資產(chǎn)，則可界定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“幾通”和宗地內(nèi)平整。土地開(kāi)發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_(kāi)發(fā)程度下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。
7.當(dāng)客觀條件不能滿足選擇兩種（含）以上評(píng)估方法評(píng)估時(shí)，如評(píng)估土地市場(chǎng)不發(fā)育、少有交易，且土地收益難以確定的特定用途土地價(jià)格，選擇一種適宜的評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說(shuō)明，并應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中充分披露。
8.評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象情況的描述、評(píng)估參數(shù)的選取要始終保持一致，防止前后描述不同甚至矛盾的情況發(fā)生。如市場(chǎng)比較法中的因素描述跟基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中因素描述不一致，或收益還原法中選用土地還原率跟市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中進(jìn)行年期修正時(shí)選用的土地還原率不一致。
9.在報(bào)告中披露評(píng)估過(guò)程中專業(yè)知識(shí)或經(jīng)驗(yàn)缺乏的情況，并披露為完成評(píng)估業(yè)務(wù)所采取的措施，如專業(yè)人士幫助等。
第二十四條 禁行示例：
1.無(wú)原則地遷就一方利益，從而損害另一方或公眾利益。例如，在國(guó)有企業(yè)被收購(gòu)項(xiàng)目中有意低估被收購(gòu)國(guó)有企業(yè)土地的價(jià)值，損害國(guó)家的利益。
2.為了降低資料收集和分析的難度，故意曲解規(guī)程有關(guān)規(guī)定，如將規(guī)程中已有明確界定的地價(jià)影響因素中的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的范圍任意縮小或放大。
3.在進(jìn)行地價(jià)影響因素分析時(shí)，重要影響因素沒(méi)有描述并且沒(méi)有分析。
4.在評(píng)估中使用沒(méi)有依據(jù)和來(lái)源的數(shù)據(jù)或參數(shù)，將內(nèi)涵不同的參數(shù)混用，或在引用資料時(shí)斷章取義，導(dǎo)致不客觀、不準(zhǔn)確的結(jié)論。
5.在評(píng)估中隨意編造市場(chǎng)數(shù)據(jù)或參數(shù)。例如，在無(wú)充分市場(chǎng)數(shù)據(jù)和調(diào)查分析情況下自行編造地價(jià)指數(shù)，編造或加工篡改實(shí)例、參數(shù)等影響評(píng)估結(jié)果的因素。
6.在進(jìn)行實(shí)例提取、參數(shù)選取、價(jià)格確定時(shí)，受委托人或其他利益相關(guān)方的影響而人為存在傾向性或指向性。例如，在抵押評(píng)估中，有意挑選成交價(jià)格高的案例，或故意降低修正幅度，以滿足客戶的期望。
7.在確定最終評(píng)估結(jié)果時(shí)，不對(duì)幾種方法的評(píng)估結(jié)果的合理性進(jìn)行分析，缺乏得出最終評(píng)估結(jié)果的理由說(shuō)明或分析、判斷過(guò)程。
8.評(píng)估專業(yè)人員逾越合法性原則，擅自設(shè)定假設(shè)條件對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，誤導(dǎo)客戶和報(bào)告使用者。
9.以實(shí)施中有困難為由來(lái)規(guī)避責(zé)任。例如，能選擇兩種估價(jià)方法，但有一定的工作難度或需投入大量的時(shí)間與精力，評(píng)估專業(yè)人員采用一些主觀、人為的理由作為只選取一種評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估的理由。
10.出具與評(píng)估工作底稿不相符合的評(píng)估報(bào)告。例如，出具的評(píng)估報(bào)告內(nèi)容與現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄中評(píng)估對(duì)象四至、面積、實(shí)際開(kāi)發(fā)狀況、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)等不一致；或評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)果與工作底稿所反映的地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和地價(jià)水平不吻合等。
第七章 管理底檔行為
【核心理念】：完整保密
第二十五條 注釋（評(píng)估專業(yè)人員）：
1.評(píng)估專業(yè)人員未得到委托人的書(shū)面允許或非依法必須對(duì)外提供的，不得將任何評(píng)估資料和信息提供或泄露給第三者。
2.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保留所有評(píng)估工作必要的文字記載底稿。文字記載底稿應(yīng)能真實(shí)、完整地反映評(píng)估程序全過(guò)程的實(shí)施情況，支持評(píng)估專業(yè)人員以自己的判斷形成評(píng)估報(bào)告結(jié)論。
3.評(píng)估專業(yè)人員保存工作底稿要分類清楚，按照一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一個(gè)工作底稿檔案的原則進(jìn)行歸檔，分類編制目錄和索引。
第二十六條 注釋（評(píng)估機(jī)構(gòu)）：
1.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按法律規(guī)定保存檔案。評(píng)估檔案保存期限不少于十五年，屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于三十年。
2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國(guó)家檔案管理的要求，建立健全評(píng)估檔案管理制度，保證評(píng)估檔案完整、真實(shí)和安全。
3.評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)采用的有關(guān)技術(shù)依據(jù)（如征地協(xié)議、征地標(biāo)準(zhǔn)文件、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、基準(zhǔn)地價(jià)成果、土地市場(chǎng)交易資料等）應(yīng)作為檔案保存。
4.評(píng)估報(bào)告交付委托人后，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀評(píng)估資料，包括：評(píng)估報(bào)告、委托合同、委托人提供的資料、溝通情況記錄、現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄、現(xiàn)場(chǎng)勘查影像資料、內(nèi)部審核記錄、外部專業(yè)幫助意見(jiàn)等。
5.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合法前提下充分利用收集整理的評(píng)估資料和信息，為評(píng)估、咨詢等各類業(yè)務(wù)建立基礎(chǔ)信息平臺(tái)，合法地開(kāi)拓新業(yè)務(wù)和新市場(chǎng)，創(chuàng)造價(jià)值。
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)制定相應(yīng)保密制度，指導(dǎo)和培訓(xùn)評(píng)估專業(yè)人員保密行為。評(píng)估機(jī)構(gòu)未得到委托人的書(shū)面允許或非依法必須對(duì)外提供的，不得將任何評(píng)估資料和信息提供或泄露給第三者。
第二十七條 指引示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估業(yè)務(wù)中形成的工作底稿應(yīng)包括承接業(yè)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)查勘、市場(chǎng)調(diào)查、收集資料、初步估算和相關(guān)人的溝通等評(píng)估全過(guò)程，以及評(píng)估流程管理所形成的工作記錄及相關(guān)資料（含影像資料），通過(guò)紙質(zhì)文檔、電子文檔或其他媒介記錄，用于支持評(píng)估專業(yè)人員判斷和形成結(jié)論。
2.當(dāng)評(píng)估業(yè)務(wù)由多名評(píng)估專業(yè)人員共同完成時(shí)，每位評(píng)估專業(yè)人員對(duì)工作底稿均有相應(yīng)的保存、統(tǒng)一歸檔的責(zé)任，并在保存的工作底稿中說(shuō)明各自在評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)中的工作職責(zé)。
3.評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真整理現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等工作底稿并編制底稿目錄，以確保其他有權(quán)使用評(píng)估工作底稿的個(gè)人和組織，在規(guī)定的工作底稿存檔期間，可以提取和查閱所需信息。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄或口頭咨詢記錄的部分內(nèi)容，如果出現(xiàn)字體潦草不易辨認(rèn)的情形，應(yīng)在該記錄底稿中由記錄人以規(guī)范字體加以備注并簽字確認(rèn)。
4.評(píng)估工作底稿有電子文檔的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)隨時(shí)拷貝備份存檔，避免電子文檔的損壞導(dǎo)致評(píng)估工作底稿的缺失和損毀。
5.為防止評(píng)估中接觸的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、客戶隱私的泄露和被非法利用，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將接觸人群限制在盡可能小的范圍，并讓有機(jī)會(huì)接觸的人員在保密協(xié)議上簽字，嚴(yán)格保管有關(guān)資料，將所有可能泄露的環(huán)節(jié)責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。
6.評(píng)估機(jī)構(gòu)可以對(duì)同類型評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，將客戶隱私和商業(yè)機(jī)密隱藏后就估價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、估價(jià)技術(shù)處理等內(nèi)容，組織相關(guān)培訓(xùn)或交流。
7.評(píng)估機(jī)構(gòu)建立評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)，隨時(shí)收集、篩選、整理有關(guān)數(shù)據(jù)，開(kāi)發(fā)利用自身掌握的數(shù)據(jù)和信息，創(chuàng)造新的服務(wù)價(jià)值。
第二十八條 禁行示例：
1.評(píng)估專業(yè)人員未去現(xiàn)場(chǎng)查勘而隨意編造評(píng)估工作底稿。
2.評(píng)估專業(yè)人員編制評(píng)估工作底稿時(shí)，對(duì)其收集的資料缺失資料來(lái)源、相關(guān)的書(shū)面憑證、資料提供單位等信息，或混淆收集的資料來(lái)源。例如，將委托人和相關(guān)當(dāng)事人提供的資料，記載為評(píng)估專業(yè)人員獨(dú)立調(diào)查獲取的資料，或?qū)⒃u(píng)估專業(yè)人員獨(dú)立分析得出的結(jié)論，記錄為委托人和相關(guān)當(dāng)事人所提供的資料等。
3.評(píng)估專業(yè)人員編制評(píng)估工作底稿時(shí)，不編制底稿目錄和索引，將不同評(píng)估項(xiàng)目的工作底稿混淆，導(dǎo)致查詢?cè)u(píng)估工作底稿困難，甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤。
4.評(píng)估機(jī)構(gòu)未建立評(píng)估業(yè)務(wù)檔案查閱登記制度，隨意借閱評(píng)估報(bào)告及其工作底稿資料，甚至出現(xiàn)評(píng)估工作底稿丟失的現(xiàn)象。
第八章 附則
第二十九條 本準(zhǔn)則由中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 本準(zhǔn)則自發(fā)布之日起施行。
附件2
土地估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則
【關(guān)鍵字】： 法 正 護(hù) 規(guī) 愛(ài)
道 信 約 職 真
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范土地估價(jià)行業(yè)行為、維護(hù)良好行業(yè)環(huán)境、防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提高行業(yè)社會(huì)公信力，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》等國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和《中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)章程》，制定本準(zhǔn)則。
第二條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)參與土地評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員，均應(yīng)遵守本準(zhǔn)則。
第三條 本準(zhǔn)則所稱職業(yè)道德，包括社會(huì)公德和職業(yè)素養(yǎng)兩部分。
第二章 社會(huì)公德
第四條 對(duì)國(guó)家愛(ài)國(guó)守法。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)遵守憲法、法律、法規(guī)，堅(jiān)持中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)，熱愛(ài)祖國(guó)。
第五條 對(duì)社會(huì)遵德守正。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀，遵守社會(huì)道德風(fēng)尚，尊重他人，寬厚包容，弘揚(yáng)正氣。
第六條 對(duì)環(huán)境珍惜守護(hù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)樹(shù)立生態(tài)文明理念和節(jié)能環(huán)保意識(shí)，珍愛(ài)自然資源。
第七條 對(duì)單位盡責(zé)守規(guī)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，關(guān)愛(ài)員工。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)自重自愛(ài)，遵守單位規(guī)章制度，愛(ài)崗敬業(yè)。
第八條 對(duì)家庭用心守愛(ài)。評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)保持生活和工作平衡和諧，有家庭責(zé)任感，尊老愛(ài)幼，關(guān)注健康和安全，鄰里友善。
第三章 職業(yè)素養(yǎng)
第九條 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)公平守道。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)尊重同行，團(tuán)結(jié)合作，良性競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)決反對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；不以明顯低于工作客觀成本的價(jià)格進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)，不采用行賄等不正當(dāng)手段承攬業(yè)務(wù)；不夸大事實(shí)誤導(dǎo)宣傳；不傷害同行信譽(yù)和損害同行利益。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)杜絕“掛證”行為的發(fā)生；不得允許其他土地評(píng)估機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，或者冒用其他土地評(píng)估機(jī)構(gòu)名義開(kāi)展業(yè)務(wù)。評(píng)估專業(yè)人員不以個(gè)人名義接受委托、承辦業(yè)務(wù)、收取費(fèi)用；不冒用他人名義開(kāi)展業(yè)務(wù)；不同時(shí)在兩個(gè)及以上土地評(píng)估機(jī)構(gòu)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)。
第十條 對(duì)行業(yè)自律守信。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守行業(yè)監(jiān)督管理辦法和自律規(guī)范，廉潔自律，不利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，索賄、受賄或者謀取除委托合同約定收取費(fèi)用外的不正當(dāng)利益；持續(xù)學(xué)習(xí)，誠(chéng)信執(zhí)業(yè)；積極參與行業(yè)公益活動(dòng)，維護(hù)職業(yè)形象和行業(yè)信譽(yù)。
第十一條 對(duì)委托公正守約。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)尊重客戶，與客戶充分溝通，按合同約定提供服務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；回避與自己、近親屬以及其他相關(guān)利害關(guān)系人有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)；不承接超出專業(yè)勝任能力的業(yè)務(wù)，審慎執(zhí)業(yè)；不準(zhǔn)違反規(guī)定泄露商業(yè)秘密。
第十二條 對(duì)項(xiàng)目獨(dú)立守職。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)恪盡職守，嚴(yán)格履行現(xiàn)場(chǎng)查勘和查證核實(shí)義務(wù)；采取措施保持獨(dú)立性，在評(píng)估中不受任何單位和個(gè)人的影響，拒絕委托人或者其他組織、個(gè)人對(duì)評(píng)估行為和評(píng)估結(jié)果的非法干預(yù)。
第十三條 對(duì)報(bào)告客觀守真。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)樹(shù)立“以質(zhì)量求生存”的意識(shí)，嚴(yán)格遵守規(guī)程，保證出具報(bào)告質(zhì)量，客觀、公正地反映評(píng)估對(duì)象真實(shí)情況，不弄虛作假。
第四章 附則
第十四條 本準(zhǔn)則由中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第十五條 本準(zhǔn)則自發(fā)布之日起施行。
