新政推住房租賃資產(chǎn)證券化，要求估價師主要采用收益法進(jìn)行定期或不定期評估
1，住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)；
2，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；
3，可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
1，堅持市場化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)和國家戰(zhàn)略的積極作用；
2，明確優(yōu)先和重點支持的領(lǐng)域；
3，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)作，推動業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展；
4，積極履行監(jiān)管職責(zé)，切實保護(hù)投資者合法權(quán)益，合力防范風(fēng)險。
1，住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)；
2，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；
3，可豐富資本市場產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
1，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。
2，鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人(原始權(quán)益人)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。
3，重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）。
1，住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。
2，優(yōu)化租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等程序。各地住房建設(shè)管理部門應(yīng)對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產(chǎn)證券化。
3，優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序。各證券交場所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券化項目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負(fù)多提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。
1，建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系。中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，切實做好風(fēng)險隔離安排，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護(hù)，落實各項監(jiān)管要求。研究探索設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)。
2，建立健全自律監(jiān)管體系。中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會要加強(qiáng)配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，加強(qiáng)組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評價體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。
3，合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估時，應(yīng)以收益法作為最主要的評估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價報告。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強(qiáng)、聲譽良好的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定或約定對底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期評估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項的，應(yīng)當(dāng)重新評估。
4，積極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運營管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對有關(guān)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關(guān)政策和監(jiān)管要求、發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)切實履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查。
1，培育多元業(yè)主投資主體，提升資產(chǎn)支持證券流動性。中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險資金等投資主體參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，建立多元化、可持續(xù)的資金保障機(jī)制。
2，鼓勵相關(guān)部門和地方政府通過市場化方式優(yōu)先選擇專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化或具有資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)經(jīng)驗的租賃住房建設(shè)或運營機(jī)構(gòu)參與住房租賃市場，并就其開展租賃住產(chǎn)證券化予以政策支持。
3，建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制。中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建立住房租賃資產(chǎn)證券化項目信息共享、日常監(jiān)管及違規(guī)違約處置的工作機(jī)制，協(xié)調(diào)解決住房租賃資產(chǎn)證券化過程中存在的問題與困難，推動住房租賃資產(chǎn)證券化有序發(fā)展。中國證監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)及上海、深圳證券交易所等單位與各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)合作，充分依托資本市場，積極推進(jìn)符合條件的企業(yè)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓寬融資渠道；加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，嚴(yán)禁利用特殊目的載體非法轉(zhuǎn)讓租賃性質(zhì)土地使用權(quán)或改變土地租賃性質(zhì)的行為。
房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。目前國際房地產(chǎn)證券主要有REITs、CMBS、RMBS三種類型。
REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）是一種不動產(chǎn)證券化的融資方式，將單個或多個商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝構(gòu)建底層資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計，以證券形式向投資者發(fā)行
RMBS（住房抵押貸款支持證券）是資產(chǎn)支持證券ABS的一種，其償付給投資者的現(xiàn)金流來自于由住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池產(chǎn)生的本金和利息。
REITs是一種國際上通行的房地產(chǎn)投資工具，通過證券化的方式為中小投資人提供投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)并獲取穩(wěn)定收益的投資機(jī)會。REITs最早誕生于1960年美國國內(nèi)稅收法典(Internal Revenue Code)的修訂條款《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）。目前在美國、澳大利亞等西方國家已經(jīng)發(fā)展非常成熟，包括亞洲的日本、新加坡、馬來西亞、香港等國際及地區(qū)共有31個國家及地區(qū)引入REITs框架。
根據(jù)投資類型及盈利模式不同，REITs又可分為權(quán)益型、抵押型與混合型。
權(quán)益型REITs直接經(jīng)營具有收益性房地產(chǎn)的投資組合，收入主要來源為租金收入和房地產(chǎn)增值后買賣房地產(chǎn)的交易利潤。
抵押型REITs主要扮演金融中介的角色，將所募集的資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入來源是發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及參與抵押貸款所獲抵押的房地產(chǎn)的部分租金與增值收益。
混合型REITs指同時擁有房地產(chǎn)和抵押貸款作為其投資資產(chǎn)，介于權(quán)益型和抵押型REITs之間。
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權(quán)益型 |
抵押型 |
混合型 |
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運作模式 |
直接參與商業(yè)地產(chǎn)、酒店或?qū)懽謽堑任飿I(yè)的投資及運營 |
投資CMBS等房地產(chǎn)相關(guān)債權(quán)或房地產(chǎn)開發(fā)商抵押貸款 |
權(quán)益型和抵押型混合 |
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盈利模式 |
租金收入、物業(yè)增值收益 |
手續(xù)費、利差 |
權(quán)益型和抵押型混合 |
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投資標(biāo)的 |
商業(yè)地產(chǎn)、酒店或?qū)懽謽堑任飿I(yè) |
CMBS或房地產(chǎn)投資貸款 |
權(quán)益型和抵押型混合 |
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影響收益的主要因素 |
以酒店為例，酒店行業(yè)景氣程度及運營管理能力 |
利率 |
權(quán)益型和抵押型混合 |
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可比投資類型 |
股票 |
債券 |
權(quán)益型和抵押型混合 |
REITs的房地產(chǎn)類型除常見的商場、購物中心、辦公樓、住宅公寓以外，還包括醫(yī)療、旅游娛樂、生產(chǎn)廠房等眾多物業(yè)類型。
全球REITs物業(yè)類型
資料來源：梁凱文（Kaiwen Leong）/ 等所著，《全球REITs投資手冊》
中國REITs 發(fā)展的相關(guān)政策
2007年，人民銀行、證監(jiān)會與銀監(jiān)會的REITs專題研究小組成立
2008年4月，《2007年中國金融市場發(fā)展報告》明確提出要加快金融創(chuàng)新，擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品
2008年12月， “國九條”通過房地產(chǎn)信托投資基金，創(chuàng)新融資方式
2009年3月，銀發(fā)[2009]92號指出：支持資信條件較好的房地產(chǎn)且發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
2010年3月，銀行間REITs試點管理辦法審議通過，北京、天津、上海三地試點
2014年11月，證監(jiān)會〔2013〕16號文發(fā)布，允許將商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化
2014年9月 人民銀行、銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
2016年3月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點
中美REITs差異
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差異點 |
中國的類REITs |
美國的REITs |
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成立的目的 |
主要為了給房地產(chǎn)開發(fā)商提供短期融資 |
降低投資門檻，使得公眾投資者能夠投資于房地產(chǎn) |
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募資途徑 |
私募 |
公墓和私募兼有 |
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投資者數(shù)量限制 |
不超過200人 |
在成立REIT后一年，至少有100為股東 |
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最低投資門檻 |
不少于人民幣5萬元 |
不限制 |
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流動性 |
較差，不在交易所掛牌交易 |
很好，可以在交易所交易 |
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投資方式 |
間接投資（抵押貸款） |
直接投資（房地產(chǎn)項目并購）以及間接投資（抵押貸款） |
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收入構(gòu)成 |
貸款利息 |
租金（權(quán)益型REITs） |
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投資周期 |
短期 |
長期 |
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稅收優(yōu)惠 |
無 |
如果至少90%的收入用于粉紅，將能得到稅收優(yōu)惠 |
當(dāng)前國內(nèi)的REITs處于從試點到不斷突破的階段，其相關(guān)法律法規(guī)政策建設(shè)處于加速期，房地產(chǎn)證券化來了，你準(zhǔn)備好了嗎？
房產(chǎn)估值升級為房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)
雖然目前國家層面尚未出臺類似香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員發(fā)布的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的監(jiān)管及配套制度不夠健全，為保護(hù)投資者合法權(quán)益，滿足相關(guān)信息披露需要，但我們房地產(chǎn)估價行業(yè)學(xué)會已經(jīng)先行出臺了《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引（試行）》,明確完整信托物業(yè)評估包括三部分（即信托物業(yè)狀況評價、信托物業(yè)市場調(diào)研、信托物業(yè)價值），實踐中可根據(jù)實際需要，可以包括信托物業(yè)評估的全部或者部分內(nèi)容。而根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》要求受托人在職能上必須獨立于房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司，基金管理公司以及基金投資人在投資過程中不僅需要專業(yè)機(jī)構(gòu)為其提供可行性分析報告、項目價值評估報告、投資咨詢意見等專業(yè)服務(wù)，而受托人為了維護(hù)持有人權(quán)益價值最大化，也需要對房地產(chǎn)投資信托基金的管理公司運營管理績效評估。
REITs首次發(fā)行和運營過程中，披露REITs所持有的房地產(chǎn)價值
REITs運營過程中評價REITs經(jīng)營管理績效
投資者進(jìn)行買賣的決策提供REITs估值及研究分析報告
物業(yè)管理升級
人類物質(zhì)財富60%-70%屬于房地產(chǎn)，目前中國約保有400億m2房地產(chǎn)資產(chǎn)存量，未來10年內(nèi)還將有300億m2的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量的預(yù)期。這無疑將逐漸催生中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)的日常維護(hù)管理，其目標(biāo)是保證實現(xiàn)資產(chǎn)所有者對物業(yè)的功能定位及物業(yè)的正常生命周期，對物業(yè)進(jìn)行保養(yǎng)、維護(hù)、修繕，為物業(yè)使用者提供實現(xiàn)物業(yè)功能必須的服務(wù)，在不改變物業(yè)結(jié)構(gòu)和功能的前提下實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。
資產(chǎn)管理在物業(yè)竣工前期便已介入，通過物業(yè)公司對市場信息的敏銳觸覺而對市場狀況作出準(zhǔn)確判斷，在此基礎(chǔ)上制定合理有效的市場推廣方案及租售方案甄別需求，引入最優(yōu)的租戶組合，從而為物業(yè)帶來最大的現(xiàn)金流收益，最后通過專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)與租戶體驗的雙贏。對于業(yè)主自持的物業(yè)，資產(chǎn)管理是一個長期動態(tài)的管理理念，貫穿物業(yè)生命周期的始終，它會通過各項服務(wù)的循環(huán)協(xié)助物業(yè)始終處于最佳狀態(tài)，達(dá)到最優(yōu)績效，將市場波動的風(fēng)險降至最低，從而實現(xiàn)真正意義上的增值。
物業(yè)管理升級為資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理升級為資產(chǎn)管理咨詢。資產(chǎn)管理專業(yè)化積累，在資產(chǎn)管理公司基礎(chǔ)上將繼續(xù)升級為資產(chǎn)管理咨詢公司，為投資者提供組合投資管理，包括幫助業(yè)主確定投資目標(biāo)并執(zhí)行、評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)、審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力、管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化、就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資者以風(fēng)險控制和調(diào)整后的組合投資回報最大化的 目標(biāo)來管理資產(chǎn)，并詳細(xì)制定和執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，包括在合適的時機(jī)購買或出售物業(yè)等。對組合投資管理者的評價是基于組合投資的整體績效。
銀行抵押貸款證券化
房地產(chǎn)業(yè)貸款和個人按揭貸款不良率一直維持較低水平，伴隨著房價的持續(xù)上漲，金融業(yè)特別是銀行業(yè)將大量的金融資源配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)抵押貸款是占銀行抵押貸款80%以上，這些資產(chǎn)大量占有銀行的資本金。
美國的RMBS（住房抵押貸款支持證券）市場是全球最為發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級市場。美國MBS市場的規(guī)模曾長期超越美國國債，成為美國債券市場規(guī)模最大的債券種類。
2014年郵儲銀行發(fā)行首單個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品上線，建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品陸續(xù)上線。
住建部去年11月發(fā)布的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》提出，住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購買公積金RMBS。該條款為住房公積金中心發(fā)行和購買公積金RMBS提供了依據(jù)，拓寬了公積金的投資渠道，預(yù)計未來隨著公積金RMBS重啟及常態(tài)化推進(jìn)，公積金中心會更多地參與相關(guān)產(chǎn)品的投資。
房地產(chǎn)證券化讓不動產(chǎn)動起來。
公評網(wǎng)是中國具有公信力的評估平臺，致力于面向全球提供基于人工智能技術(shù)的不動產(chǎn)價值管理和金融風(fēng)控服務(wù)，可提供：人工智能估價、大數(shù)據(jù)金融風(fēng)控解決方案、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告等。
【海量房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)】——全國300多個城市、50多萬樓盤、1億多房號的動態(tài)數(shù)據(jù)，出值率和準(zhǔn)確率均已達(dá)90%
【人工智能估價腦】——獲工信部大獎，秒出價格，公正、公開、客觀
【不良貸款可獲賠】——首份中國人工智能評估數(shù)據(jù)責(zé)任保險，首次保險公司給予每筆住宅貸款最高100萬元的保險賠付
【押品價值動態(tài)監(jiān)控】——提供貸前/貸中/貸后價格監(jiān)測，價格異動及時主動推送提示
【易勘】——現(xiàn)場查勘時間空間人物軌跡四維定位，確保標(biāo)的物真實無誤
【易評】——快速匹配數(shù)據(jù)與案例，自動生成評估報告，移動辦公與審批
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