新版地價(jià)評(píng)估技術(shù)《規(guī)范》改了啥？
《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》自4月9日起施行?！兑?guī)范》出臺(tái)的背景是什么？與2013年起實(shí)施的《規(guī)范（試行）》相比，有哪些修訂和完善？《規(guī)范》對(duì)出讓地價(jià)評(píng)估提出了哪些具體要求？相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此作出權(quán)威解答。
1、什么是出讓地價(jià)評(píng)估
出讓地價(jià)評(píng)估是依照法律法規(guī)或國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，針對(duì)擬招拍掛或協(xié)議出讓地塊，以及出讓后調(diào)整規(guī)劃條件的地塊開(kāi)展的地價(jià)評(píng)估。評(píng)估目的是為確定出讓底價(jià)或標(biāo)定、核定應(yīng)補(bǔ)繳土地價(jià)款提供參考依據(jù)。
2、為何需對(duì)出讓地價(jià)評(píng)估單獨(dú)規(guī)范
考慮到以下問(wèn)題，有必要單獨(dú)出臺(tái)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范。
◆ 出讓地價(jià)評(píng)估的結(jié)果可能直接影響到土地出讓收益、影響到國(guó)有土地資產(chǎn)是否流失，因此出讓地價(jià)評(píng)估相比一般的宗地地價(jià)評(píng)估更為重要，需要慎重對(duì)待。
◆ 相對(duì)而言，出讓地價(jià)評(píng)估類(lèi)型多樣，比一般宗地評(píng)估更為特殊復(fù)雜，需要考慮的各方面技術(shù)因素很多，有必要從技術(shù)規(guī)范上單獨(dú)予以明確。
◆ 在2013年《規(guī)范（試行）》出臺(tái)之前，由于已有的技術(shù)規(guī)定過(guò)于原則，技術(shù)路線不夠明晰，使得出讓地價(jià)評(píng)估過(guò)程中的自由裁量空間過(guò)大，增加了尋租機(jī)會(huì)，造成地方較大的廉政和國(guó)有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)隱患。
3、此次規(guī)范修訂的指導(dǎo)思想是什么
◆ 堅(jiān)持維護(hù)正常地價(jià)形成機(jī)制和市場(chǎng)公平原則。
◆ 保持穩(wěn)定。從實(shí)施情況看，《規(guī)范（試行）》總體科學(xué)可行，為保障工作連續(xù)性，不做太大修改。
◆ 與時(shí)俱進(jìn)。充分考慮近年來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)展變化實(shí)際和土地利用管理工作新方向，體現(xiàn)有利于盤(pán)活存量低效用地、有利于增加租賃住房用地供應(yīng)、有利于促進(jìn)多主體供地的修訂思路。
4、具體修訂內(nèi)容有哪些
◆ 文字規(guī)范。進(jìn)一步理順表述，政策用語(yǔ)與現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定保持一致，術(shù)語(yǔ)和專(zhuān)業(yè)詞匯與2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》保持一致，更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)版本，增加新出臺(tái)的法律法規(guī)政策內(nèi)容要求等。
◆ 明確委托方。針對(duì)部分地方仍存在地方國(guó)土部門(mén)要求土地使用權(quán)人委托評(píng)估，導(dǎo)致委托方干預(yù)評(píng)估結(jié)果的情況，將評(píng)估程序的“接受委托”明確為“接受?chē)?guó)土資源主管部門(mén)（或出讓方）委托”。
◆ 增加“出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例”的評(píng)估類(lèi)型，并明確以市場(chǎng)租金為重要測(cè)算依據(jù)，體現(xiàn)對(duì)租賃住房用地的支持。
◆ 進(jìn)一步明確估價(jià)期日。將“國(guó)土資源主管部門(mén)同意補(bǔ)繳地價(jià)時(shí)為準(zhǔn)”修改為“國(guó)土資源主管部門(mén)依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)”，表述更為準(zhǔn)確。
◆ 體現(xiàn)對(duì)存量地盤(pán)活的支持，促進(jìn)釋放存量。對(duì)存量地改變?nèi)莘e率等利用條件補(bǔ)繳地價(jià)，原規(guī)范為三種計(jì)算方法取最高值，修訂為只按正常市場(chǎng)價(jià)格一種方法計(jì)算。增加“容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)”的規(guī)定，便于容積率調(diào)整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格”。刪除了對(duì)開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)規(guī)定，明確了對(duì)工業(yè)用地現(xiàn)狀條件的價(jià)值，鼓勵(lì)低效工業(yè)用地再利用。
◆ 規(guī)范多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的評(píng)估路線。明確應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款，解決地方執(zhí)行過(guò)程中每項(xiàng)條件單獨(dú)計(jì)算、地價(jià)只增不減的理解誤區(qū)。
此外，為發(fā)揮地方積極性，避免歧義，刪除了三舊改造的相關(guān)表述，并落實(shí)了《資產(chǎn)評(píng)估法》的相關(guān)要求。
5、與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的關(guān)系
從技術(shù)層面看，《規(guī)范》是對(duì)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的完善和細(xì)化，按照《資產(chǎn)評(píng)估法》要求，《規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》同屬土地估價(jià)基本技術(shù)準(zhǔn)則，是土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師必須遵循的最高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。從執(zhí)行看，按照特別與一般的關(guān)系，在出讓地價(jià)評(píng)估領(lǐng)域，遇有同類(lèi)規(guī)定時(shí)，《規(guī)范》應(yīng)優(yōu)先于《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
6、新舊規(guī)范應(yīng)如何銜接
《規(guī)范》從2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估價(jià)報(bào)告的，可適用《規(guī)范》。已出具土地估價(jià)報(bào)告的，不再調(diào)整。是否出具了土地估價(jià)報(bào)告，可通過(guò)機(jī)構(gòu)檔案、行政部門(mén)檔案和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)綜合判斷。
公評(píng)網(wǎng)是中國(guó)具有公信力的評(píng)估平臺(tái)，致力于面向全球提供基于人工智能技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值管理和金融風(fēng)控服務(wù)，可提供：人工智能估價(jià)、大數(shù)據(jù)金融風(fēng)控解決方案、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告等。
【海量房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)】——全國(guó)300多個(gè)城市、50多萬(wàn)樓盤(pán)、1億多房號(hào)的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，出值率和準(zhǔn)確率均已達(dá)90%
【人工智能估價(jià)腦】——獲工信部大獎(jiǎng)，秒出價(jià)格，公正、公開(kāi)、客觀
【不良貸款可獲賠】——首份中國(guó)人工智能評(píng)估數(shù)據(jù)責(zé)任保險(xiǎn)，首次保險(xiǎn)公司給予每筆住宅貸款最高100萬(wàn)元的保險(xiǎn)賠付
【押品價(jià)值動(dòng)態(tài)監(jiān)控】——提供貸前/貸中/貸后價(jià)格監(jiān)測(cè)，價(jià)格異動(dòng)及時(shí)主動(dòng)推送提示
【易勘】——現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)間空間人物軌跡四維定位，確保標(biāo)的物真實(shí)無(wú)誤
【易評(píng)】——快速匹配數(shù)據(jù)與案例，自動(dòng)生成評(píng)估報(bào)告，移動(dòng)辦公與審批
Web網(wǎng)站：www.17gp.com
手機(jī)網(wǎng)址：m.17gp.com
公評(píng)網(wǎng)APP下載：
www.17gp.com/app/weixin.html
服務(wù)熱線：400-8650-833
